KKO:2017:90

Halkomistoimituksessa toimitusinsinööri oli antanut määräyksen, että toimituksessa vesialueelle perustettu laiturirasite tuli rasitteeseen oikeutetun kiinteistön yksinomaiseen käyttöön ja että rasitetun kiinteistön oikeudet poissuljettiin rasitealueelta.

Korkein oikeus katsoi ratkaisusta ilmenevin perustein, että yksinomaista käyttöä koskevan rasitteen määräyksen antamiselle ei ollut asiassa edellytyksiä.

Asian käsittely halkomistoimituksessa ja maaoikeudessa

Halkomistoimituksen päätös 7.8.2015

A oli hakenut toimitusta tilan Kolsarbo II 1:100 halkomiseksi. Tila Kolsarbo II oli noin 1,3 hehtaarin suuruinen vesialue A:n omistaman tilan Kolsarudd 1:121 ja B:n omistaman tilan Kolsarbo 1:122 rantojen edustalla. He omistivat tilan Kolsarbo II määräosin puoliksi.

Halkomistoimituksen yhteydessä toimitusinsinööri oli päättänyt muuttaa alueellisesti tilalla Kolsarbo sijaitsevaa ennestään olevaa tilan Kolsarudd hyväksi perustettua venevalkamarasitetta. Toimitusinsinööri oli päättänyt myös perustaa venevalkamarasitteen kohdalle halkomistoimituksessa B:lle muodostettavan tilan K1 alueelle uuden laiturirasitteen tilan Kolsarudd hyväksi.

Toimitusinsinööri oli lisäksi antanut määräyksen, että sekä vanha venevalkamarasite että uusi laiturirasite tulevat A:n omistaman tilan Kolsarudd yksinomaiseen käyttöön.

Asian on ratkaissut toimitusinsinööri Mikael Still.

Vantaan käräjäoikeuden maaoikeutena 3.6.2016 antama tuomio

A ja B valittivat toimitusratkaisusta maaoikeuteen. B vaati muun ohella, että venevalkamarasitteelle ja laiturirasitteelle halkomistoimituksessa annettu määräys, jonka mukaan rasitteet ovat yksinomaan A:n omistaman tilan Kolsarudd käytössä, kumotaan.

Maaoikeus totesi, että rasitteen käyttämistä ei voimassa olevassa kiinteistönmuodostamislaissa eikä aiemmassa lainsäädännössäkään ollut yksityiskohtaisesti säännelty. Rasitteen oli vakiintuneesti katsottu merkitsevän siihen oikeutetun kiinteistön omistajan kannalta oikeutta ryhtyä rasitteen kuntoonpanon edellyttämiin toimenpiteisiin rasitetulla kiinteistöllä sekä oikeutta käyttää ja kunnossapitää rasitetta sen tarkoituksen mukaisesti. Kuitenkin oikeutetun kiinteistön omistajan oli käytettävä rasitetta niin, ettei rasitettua kiinteistöä rasitettu tarpeettomasti. Rasitetun kiinteistön omistajan velvollisuuksiin katsottiin kuuluvan velvollisuuden pidättäytyä rasitealueella sellaisista toimenpiteistä, jotka estäisivät tai vaikeuttaisivat rasitteen kuntoonpanoa ja sen jälkeistä rasitteen käyttöä ja kunnossapitoa.

Maaoikeuden mukaan rasitteiden yksinomaista käyttöä koskevalla määräyksellä oli valituksenalaisessa toimituksessa tarkoitettu sitä, ettei rasitettujen tilojen eli tilan Kolsarbo ja nyt halkomistoimituksessa muodostettavan tilan K1 omistaja saanut käyttää venevalkamarasitteen ja laiturirasitteen alueita omien veneidensä pitämiseen enää sen jälkeen, kun rasitteet oli pantu kuntoon ja otettu käyttöön.

Maaoikeus totesi, että nyt käsiteltävässä tilanteessa ennestään oleva venevalkamarasite toimitusratkaisun mukaisesti pienennettynä ja uusi laiturirasite olivat pinta-alaltaan suppeita ja mahdollistivat lähinnä yhden kiinteistön veneilyn tarpeet eivätkä mahdollistaneet merkittävän laiturin rakentamista. Tämä huomioon ottaen määräystä rasitteiden yksinomaisesta käytettävyydestä voitiin pitää perusteluna. Kun rasitettuihin tiloihin jäi kuulumaan sekä rantaa että vesialuetta rasitealueiden ulkopuolella, joka mahdollisti venevalkaman ja laiturin sijoittamisen muualle rasitettujen kiinteistöjen alueilla, tällainen yksinomaista käyttöä koskeva määräys ei rasittanut kiinteistöjä tarpeettomasti eikä vaikeuttanut niiden tarkoituksenmukaista käyttöä.

Maaoikeus siten päätti hylätä vaatimukset rasitteiden yksinomaista käyttöä koskevan määräyksen kumoamisesta.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Nina Hotti, maaoikeusinsinööri Sakari Haulos ja lautamiehet.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

B:lle myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan B vaati, että maaoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin laiturirasitealue on määrätty tilan Kolsarudd yksinomaiseen käyttöön.

A:n kuolinpesän osakkaat sekä tilojen Kolsarudd ja K2 hallintaoikeuden haltija vastasivat muutoksenhakemukseen ja vaativat sen hylkäämistä.

Katselmus

Korkein oikeus toimitti asiassa katselmuksen.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. A on omistanut meren rannalla sijaitsevan tilan Kolsarudd 1:121 ja B viereisen tilan Kolsarbo 1:122. Tilat ovat viime vuosina olleet lähinnä vapaa-ajan käytössä. Tilojen edustalla on ollut heidän puoliksi omistamansa tila Kolsarbo II 1:100, joka on koostunut noin 1,3 hehtaarin vesialueesta. A on hakenut viimeksi mainitun tilan Kolsarbo II halkomista. Halkomistoimituksessa A:lle on muodostettu tilan Kolsarudd kohdalle tila K2 ja B:lle tilan Kolsarbo kohdalle tila K1.

2. Tilan Kolsarudd hyväksi oli jo aiemmin vuonna 1990 perustettu tilan Kolsarbo alueelle venevalkamarasite. Halkomistoimituksen yhteydessä esitettyjen vaatimusten johdosta toimitusinsinööri on päättänyt pienentää venevalkamarasitteen aluetta sekä perustaa sen kohdalle tilan K1 alueelle uuden laiturirasitteen tilan Kolsarudd hyväksi (katso toimituskartta). Toimitusinsinööri on lisäksi antanut määräyksen, jonka mukaan sekä laituri- että venevalkamarasite tulevat rasitteisiin oikeutetun tilan Kolsarudd yksinomaiseen käyttöön ja että rasitettujen tilojen Kolsarbo ja K1 oikeudet poissuljetaan rasitealueilla.

Ks. kartta alueesta

3. Rasitteiden perusteena on ollut 2.11.1987 päivätty lahjakirja, jolla A on saanut omistukseensa sittemmin muodostetun tilan Kolsarudd. Lahjakirjassa olevan ehdon mukaan muodostettavalla kiinteistöllä on oikeus vaatia perustettavaksi rasite, joka antaa omistajalle oikeuden käyttää 10x10 metrin suuruista aluetta tilasta Kolsarbo laiturin rakentamiseen ja veneiden säilyttämiseen.

4. Kumpikin osapuoli on valittanut toimituksesta maaoikeuteen rasitteita koskevien ratkaisujen osalta. B on vaatinut muun ohella kumottavaksi määräystä, jonka mukaan laiturirasite on yksinomaan tilan Kolsarudd käytössä. Maaoikeus on tuomiossaan katsonut, että toimituksessa on voitu antaa laiturirasitealueen yksinomaista käyttöä koskeva määräys, koska rasitealue on pinta-alaltaan suppea ja mahdollistaa lähinnä yhden kiinteistön veneilyn tarpeet eikä määräys rasita rasitettua kiinteistöä tarpeettomasti tai vaikeuta sen tarkoituksenmukaista käyttöä.

5. B on valittanut maaoikeuden tuomiosta Korkeimpaan oikeuteen. Hän on vaatinut, että maaoikeuden tuomio kumotaan siltä osin kuin laiturirasitealue on määrätty kiinteistön Kolsarudd yksinomaiseen käyttöön. Muutoksenhaun johdosta Korkeimmassa oikeudessa on kysymys vain siitä, onko halkomistoimituksessa ollut edellytykset antaa tällainen yksinomaista käyttöä koskeva määräys.

Rasitteita koskevasta sääntelystä

6. Kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momentin 6 kohdan mukaan kiinteistön hyväksi voidaan perustaa toisen rekisteriyksikön alueelle pysyvänä rasitteena oikeus muun muassa venevalkamaa ja laituria varten tarvittavan alueen käyttämiseen. Lain 156 §:n 1 momentin mukaan rasite saadaan perustaa, jos rasitetun ja oikeutetun kiinteistön omistajat siitä sopivat ja rasite on kiinteistölle tarpeellinen eikä siitä aiheudu rasitetulle rekisteriyksikölle huomattavaa haittaa.

7. Kiinteistönmuodostamislain 157 §:n 1 momentin yleissäännöksen mukaan rasite on perustettava siten, että sen tarkoitus saavutetaan mahdollisimman edullisesti ja että rasitteesta tai sen käyttämisestä ei aiheudu ympäristölle tarpeetonta haittaa eikä kenellekään suurempaa vahinkoa tai haittaa kuin on välttämätöntä.

8. Kiinteistönmuodostamislain 158 §:n 1 momentin mukaan

toimituksessa on määrättävä alue, johon perustettu rasite kohdistuu, sekä tarvittavat ehdot ja rajoitukset rasitteen käyttämiselle. Lain esitöissä (HE 227/1994 vp s. 59) on katsottu, että kysymyksessä on lähinnä teknisluonteinen säännös siitä, että perustettava rasite on toimituksessa sekä alueellisesti että sitä koskevien käytön ehtojen ja rajoitusten suhteen riittävästi yksilöitävä.

9. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2006:7 oli arvioitavana tilanne, jossa lohkomisessa oli perustettu rasitteena toisen tilan hyväksi oikeus ottaa soraa rasitetun tilan alueelle merkityltä rasitealueelta. Korkein oikeus totesi ratkaisussaan, että rasite ei voi rajoittaa rasitetun kiinteistön käyttömahdollisuuksia oikeutetun kiinteistön hyväksi laajemmin kuin rasitteen tarkoituksen toteutumisen kannalta on tarpeen. Lähtökohtana on, että rasitetun kiinteistön omistaja voi omistusoikeuteensa nojautuen käyttää rasitealuetta hyväkseen, kuitenkin sillä edellytyksellä, että tämä voi tapahtua estämättä rasitteeseen perustuvaa käyttöä. Kun rasitetta perustettaessa ei rasitettuun tilaan kuuluvaa oikeutta soran ottoon kyseiseltä alueelta ollut nimenomaisesti rajoitettu tai kielletty, ei oikeutetulle tilalle annettua oikeutta voitu todeta perustetuksi rasitetun tilan omistajan oikeuden poissulkevana (kohdat 16 ja 17).

Yksinomaista käyttöä koskevan rasitemääräyksen edellytykset

10. Korkein oikeus toteaa, että yleensäkin rasite rajoittaa rasitealueella kiinteistön omistajan oikeutta käyttää kiinteistöään, muttei laajemmin kuin rasitteen tarkoituksen toteutumisen kannalta on tarpeen. Jo rasitteen perustamisesta seuraa, ettei rasitetun kiinteistön omistaja saa käyttää rasitealuetta tavalla, joka estäisi tai olennaisesti vaikeuttaisi alueen rasitteeseen perustuvaa käyttöä. Muutoin lähtökohtana on, että rasitetun kiinteistön omistaja voi omistusoikeutensa nojalla käyttää rasitealuetta myös rasitteen mukaisella tavalla.

11. Kuten edellä kohdasta 8 ilmenee, rasitetta perustettaessa on määrättävä tarvittavat ehdot ja rajoitukset rasitteen käyttämiselle. Vaikka säännös on lain esitöiden mukaan lähinnä teknisluontoinen, Korkein oikeus katsoo, että rasitteen sisällön tai laadun niin vaatiessa toimituksessa voidaan antaa myös määräys, jolla nimenomaisesti rajoitetaan rasitetun kiinteistön omistajalle kuuluvaa oikeutta rasitealueen rasitteen mukaiseen käyttöön tai jopa kielletään se kokonaan. Tähän mahdollisuuteen viitataan myös edellä selostetun ratkaisun KKO 2006:7 perusteluissa. Myös yksinomaista käyttöä koskevan määräyksen on kuitenkin oltava rasitteen tarkoituksen toteutumisen kannalta tarpeen eikä määräyksestä saa aiheutua rasitetulle kiinteistölle suurempaa vahinkoa tai haittaa kuin on välttämätöntä. Kun lisäksi otetaan huomioon, että rasitealuetta ei ilman nimenomaista määräystäkään saa käyttää rasitteen käyttöä estävällä tai olennaisesti vaikeuttavalla tavalla, Korkein oikeus katsoo, että rasitetun kiinteistön omistajan käyttövallan kokonaan poissulkevan määräyksen antaminen on poikkeuksellista ja edellyttää painavia perusteita.

Korkeimman oikeuden arviointi tässä tapauksessa

12. Muutoksenhakija B on katsonut, että laiturirasitetta ei ole tarpeen perustaa yksinomaiseen käyttöön, koska laiturirasitealue on riittävän suuri myös rasitetun kiinteistön käyttöön laituria ja veneen kiinnitystä varten. Kysymyksessä on rasitetun kiinteistön paras laituripaikka. Ehto on rasitesääntelyn yleisten periaatteiden vastainen. Palvelevaa kiinteistöä on rasitettu enemmän kuin olisi ollut tarpeen ja ehto johtaa kohtuuttomuuteen. Määräys myös laventaa liikaa lahjakirjan ehtoja.

13. Vastapuolina Korkeimmassa oikeudessa olevat A:n oikeudenomistajat ovat katsoneet, että laiturirasitealueen pienen pinta-alan takia rasitealueelle on mahdollista sijoittaa vain yksi laiturirakennelma. Rasitetun kiinteistön omistajan mahdollinen rasitealueen oma käyttö ei voisi toteutua siten, ettei siitä aiheutuisi merkittävää haittaa ja käytön estymistä oikeutetun kiinteistön vastaavalle käytölle. Määräyksellä onkin lähinnä oikeussuhteita selventävä merkitys. Lisäksi osapuolten välit ovat olleet huonot, ja määräyksellä voidaan ennalta estää rasitealueen mahdollinen epäasiallinen käyttö. Rasitetun kiinteistön omistajalla on vapaata rantaa sijoittaa oma laituri rasitealueen ulkopuolelle. Vastapuolet ovat lisäksi todenneet, että muutoksenhakija on kiinteistöä koskevan lahjan vastaanottaessaan hyväksynyt rasitteen perustamisen.

14. Korkein oikeus toteaa, että laiturirasitealueen yksinomaista käyttämistä koskevan määräyksen edellytyksiä on arvioitava edellä mainittujen yleisten rasiteoikeudellisten periaatteiden kannalta. Ilman nimenomaista määräystäkin rasitetun kiinteistön omistajan on pidättäydyttävä sellaisista toimenpiteistä, jotka estäisivät tai olennaisesti vaikeuttaisivat rasitteen käyttöä tai kunnossapitoa. Yksinomaista käyttöä koskevan määräyksen antamisen edellytyksiä harkittaessa on arvioitava ehdon tarpeellisuuden lisäksi erityisesti sitä, vaikeuttaako määräys rasitetun kiinteistön tarkoituksenmukaista käyttöä ja rasittaako määräys tarpeettomasti rasitettua kiinteistöä.

15. Yksinomaista käyttöä koskevalla määräyksellä on tarkoitettu asiassa sitä, ettei rasitetun kiinteistön omistaja saa käyttää laiturirasitteen aluetta laiturin rakentamiseen eikä omien veneidensä kiinnittämiseen. Oikeutetun kiinteistön omistajalla on rasitealueella yksinoikeus tähän rasitteen mukaiseen käyttöön. Oikeutetun kiinteistön omistaja on näin ollen saanut lähes omistajan hallintaoikeuden rasitealueeseen, vaikka alue on halkomisessa osoitettu muutoksenhakijalle muodostettavaan tilaan. Korkein oikeus katsoo, että näin rajoittavan määräyksen antaminen edellyttäisi tuekseen hyvin vahvoja perusteita.

16. Edellä kohdassa 3 selostetussa lahjakirjan ehdossa ei ole mainintaa siitä, että venevalkama- tai laiturirasite tuottaisi yksinoikeuden rasitetun alueen käyttöön, eikä lahjakirjasta voida muutoinkaan päätellä sellaista tarkoitusta. Yksinomaista käyttöä koskevaa määräystä ei siten voida perustaa rasitteesta tehtyyn sopimukseen.

17. Rasitetun kiinteistön tarkoituksenmukainen käyttö ei sinänsä vaarannu laiturirasitealueen yksinomaista käyttöä koskevan määräyksen takia, koska kiinteistön rannassa laiturirasitealue rajoittuu niin ikään yksinomaiseen käyttöön varattuun venevalkamarasitealueeseen, ja rantaviiva on vain noin 15 metriä pitkä rasitealueiden kohdalla. Lyhyen rantaviivan ja jyrkkien maasto-olosuhteiden takia laiturirasitealueelle on käytännössä mahdollista rakentaa tälle kohdalle vain yksi laituri. Korkeimman oikeuden katselmushavaintojen perusteella on voitu myös todeta, että rasitetulle kiinteistölle voidaan rakentaa oma laituri toiseen kohtaan, kiinteistön yhteensä noin 75 metrin pituiselle ranta-alueelle. Laiturirasitealue on kuitenkin rasitetun kiinteistön paras paikka laiturin rakentamiseen ja veneiden pitämiseen.

18. Rasitteiden perustana olevassa lahjakirjassa ei ole mainintoja laiturin koosta eikä ylipäänsä eri kiinteistönä olleelle vesialueelle perustettavista rasitteista. Korkein oikeus toteaa, että uusi vesialueelle perustettu rantaan rajoittuva 806 m2:n laiturirasitealue on pinta-alaltaan varsin suuri. Rasitetun tilan K1 koko vesialueen laajuus on 0,76 ha. Toimituskartan mukaisesti vesialueella olevan rasitealueen pituus vaihtelee 27 – 35 metrin välillä ja leveys 15 – 30 metrin välillä. Rasitealueelle on tällä hetkellä rakennettu noin neljä metriä pitkä laituri. Rasitetun kiinteistön omistaja ei näin ollen voisi yksinomaista käyttöä koskevan määräyksen johdosta käyttää merkittävää osaa vesialueestaan veneen pitämiseen. Toisaalta näin laajan vesialueen varaaminen vain oikeutetun kiinteistön käyttöön ei ole rasitteen tarkoituksen toteutumiseksi välttämätöntä.

19. Korkein oikeus toteaa lisäksi, että rasite kuuluu pysyvästi kiinteistöön kiinteistöjen omistajista ja omistussuhteiden mahdollisista muutoksista riippumatta. Kiinteistöjen tämänhetkisten omistajien henkilösuhteille ei voida antaa merkitystä rasitteen ehtoja arvioitaessa.

20. Näillä perusteilla ja ottaen erityisesti huomioon laiturirasitealueen laajuuden Korkein oikeus katsoo, että yksinomaista käyttöä koskeva määräys aiheuttaa rasitetulle kiinteistölle suurempaa haittaa kuin rasitteen tarkoituksen saavuttamiseksi on välttämätöntä.

Johtopäätös

21. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että vaikka kiinteistötoimituksessa voidaan sinänsä antaa rasitealueen yksinomaista käyttöä koskeva määräys, halkomistoimituksessa annettu laiturirasitetta koskeva määräys aiheuttaa kiinteistönmuodostamislain 157 §:n 1 momentin vastaisesti rasitetulle kiinteistölle suurempaa haittaa kuin on välttämätöntä. B:n vaatimus laiturirasitealueen yksinomaista käyttöä koskevan määräyksen poistamisesta on näin ollen hyväksyttävä.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomio ja toimituspäätös kumotaan siltä osin kuin laiturirasitealue on määrätty kiinteistön Kolsarudd 1:121 yksinomaiseen käyttöön.

Muilta osin maaoikeuden tuomiota ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Gustav Bygglin, Marjut Jokela, Päivi Hirvelä, Tatu Leppänen ja Lena Engstrand. Esittelijä Heikki Heino.