KKO:2018:18

Toiselle paikkakunnalle vakinaisen työn vuoksi muuttaneelle perheelle oli toistaiseksi voimassa olevalla vuokrasopimuksella vuokrattu asuinhuoneistoksi rivitalohuoneisto. Vuokranantaja oli irtisanonut vuokrasopimuksen kahden ja puolen kuukauden kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta, koska hän aikoi jatkaa asunnon myyntiä. Irtisanomisilmoituksen mukaan irtisanomisaika oli neljä ja puoli kuukautta. Kysymys siitä, oliko irtisanominen ollut hyvän tavan vastainen siten, että vuokralaisella oli oikeus saada korvausta. (Ään.)

AHVL 57 § 1 mom

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Päijät-Hämeen käräjäoikeuden tuomio 17.6.2015 nro 15/8364 ja Itä-Suomen hovioikeuden tuomio 15.1.2016 nro 17 kuvataan tarpeellisilta osin Korkeimman oikeuden ratkaisussa.

Asian ovat ratkaisseet käräjäoikeudessa käräjätuomari Heidi Myllys ja hovioikeudessa hovioikeuden jäsenet Pirjo Yli-Kokkila, Tuomo Kurki ja Lolita Tuomainen.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

A:lle ja B:lle myönnettiin valituslupa.

A ja B vaativat valituksessaan, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja C velvoitetaan suorittamaan heille korvauksena muuttokustannuksista 230,63 euroa ja uuden huoneiston hankkimisesta 96,75 euroa sekä hyvityksenä huoneiston vaihtamisen aiheuttamasta haitasta kolmen kuukauden vuokraa vastaavat 3 300 euroa, kaikki määrät laillisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien.

C vastasi valitukseen ja vaati, että valitus hylätään perusteettomana.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta

1. C on keväällä 2011 pannut Vaasassa sijainneen rivitalohuoneistonsa myyntiin, koska hän oli muuttanut toiselle paikkakunnalle. Asunto ei ollut mennyt kaupaksi, minkä johdosta hän oli antanut kiinteistönvälittäjälle toimeksiannon vuokrata asunto.

2. A ja B olivat havainneet asunnon vuokrailmoituksen kiinteistönvälittäjän internet-ilmoituksesta. Esittelysivun mukaan kysymyksessä oli toistaiseksi vuokrattava asunto. A oli käynyt katsomassa asuntoa välittäjän kanssa. Keskusteluissa oli tuolloin tullut esille se, että asunto oli aikaisemmin ollut myynnissä.

3. A ja B ovat tämän jälkeen tehneet vuokra-asuntohakemuksen kiinteistövälittäjälle. Hakemuksessa on ilmoitettu, että kysymyksessä oli lapsen kanssa vakinaisen työn vuoksi muuttamassa oleva perhe. Hakemukseen on merkitty toivomuksena olevan toistaiseksi voimassa oleva vuokrasuhde. Lisäksi siinä on esitetty toivomus mahdollisuudesta maalata asunnon yläkerran seiniä.

4. A ja B ovat 25.10.2011 päivätyllä asuinhuoneiston vuokrasopimuksella vuokranneet C:ltä mainitun asunnon. Vuokrasopimuksen mukaan se on ollut voimassa 1.12.2011 alkaen toistaiseksi. Irtisanomisaika on sopimuksen mukaan määräytynyt asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan. Vuokrasopimuksen on vuokralaisten puolesta allekirjoittanut A ja vuokranantajan puolesta asunnon välittäjä.

5. C on 14.2.2012 irtisanonut vuokrasopimuksen päättymään 30.6.2012. Irtisanomisen syyksi oli ilmoitettu asunnon myynti. Samana päivänä päivätyssä viestissä C on ilmoittanut A:lle ja B:lle päätyneensä asunnon irtisanomiseen, jotta asunto voidaan myydä tyhjänä. C:n toiveena on ollut päästä mahdollisimman pian irti kahden asunnon loukusta.

Asian käsittelystä alemmissa tuomioistuimissa

6. A ja B ovat käräjäoikeudessa 11.12.2014 vireille tulleessa kanteessa katsoneet, että vuokrasuhteen irtisanominen on ollut asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 57 §:ssä tarkoitetulla tavalla hyvän tavan vastainen, minkä johdosta vuokranantajan tuli korvata muuttokustannuksista ja uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneet kulut ja hyvityksenä huoneiston vaihtamisesta aiheutunut haitta. C:n olisi tullut vuokrasopimusta tehtäessä ilmoittaa siitä, että asunto tullaan laittamaan pikaisesti myyntiin ja että vuokrasopimus voitaisiin irtisanoa asunnon myynnin vuoksi pian vuokrasuhteen alettua. A:n ja B:n antamien tietojen perusteella C:lle on ollut selvää, että he ovat hakeneet perheelleen pitkäaikaista vuokrasopimusta.

7. C on todennut, että A:lla ja B:llä on ollut tieto siitä, että vuokranantajan ensisijainen tarkoitus on ollut myydä asunto ja että vuokra-aika on sidoksissa siihen, koska asunto saadaan kaupaksi. C:n mukaan irtisanominen ei ole ollut hyvän tavan vastainen.

8. Käräjäoikeus on hylännyt A:n ja B:n kanteen. Käräjäoikeus on pitänyt uskottavana, että huoneistoa esiteltäessä välittäjä oli ilmoittanut A:lle asunnon myyntitarkoituksesta. Käräjäoikeuden mukaan välittäjän kertomuksesta kuitenkin ilmeni, ettei hän ollut ilmoittanut A:lle ajankohtaa asunnon myynnin aloittamiselle. Käräjäoikeus on katsonut, että A:n ja B:n on täytynyt heille annettujen tietojen valossa ymmärtää, että C tavoittelee myyntiä mahdollisimman pian ja että he todennäköisesti joutuvat muuttamaan myynnin vuoksi. Käräjäoikeus on todennut, että vuokrasopimus on ollut voimassa toistaiseksi, jolloin se on ollut irtisanottavissa päättymään irtisanomisajan kuluttua. Tässä tapauksessa irtisanomisaika on ollut laissa säädettyä pidempi. Irtisanomista ei siten myöskään vuokralaisten olosuhteet huomioon ottaen ole pidettävä kohtuuttomana, vaikka esittelytilaisuudessa ei ollut erikseen kerrottu, että asunnon myynti aloitetaan keväällä. Hovioikeus ei ole muuttanut käräjäoikeuden ratkaisua.

Kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa

9. Korkeimman oikeuden ratkaistavana on kysymys siitä, onko toistaiseksi voimassa olleen asuinhuoneiston vuokrasopimuksen irtisanominen kahden ja puolen kuukauden kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta asunnon myynnin jatkamiseksi siten, että vuokrasopimus päättyy seitsemän kuukauden kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta ollut hyvän tavan vastaista sillä tavoin, että vuokralaisilla on oikeus saada sen perusteella vahingonkorvausta.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki ja sen tulkinta

10. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 4 §:n mukaan vuokrasuhde voidaan sopia olemaan voimassa toistaiseksi tai määräajan. Määräaikainen vuokrasopimus päättyy yleensä määräajan päättyessä. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen säännönmukainen päättymistapa on vuokrasopimuksen irtisanominen joko vuokralaisen tai vuokranantajan toimesta. Vuokrasopimus päättyy tällöin lain 51 §:n perusteella irtisanomisajan kuluttua, jollei toisin sovita taikka tästä tai muusta laista muuta johdu.

11. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa irtisanomisajan pituudesta on säädetty erikseen vuokranantajan ja vuokralaisen osalta. Lain 52 §:n mukaan irtisanomisaika on vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen kuusi kuukautta, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden, ja muussa tapauksessa kolme kuukautta. Vuokranantajan taholta tapahtuvaa irtisanomisaikaa ei voida sopia laissa säädettyä lyhyemmäksi.

12. Lain lähtökohtana on, että vuokrasopimus päättyy irtisanomisen johdosta irtisanomisajan kuluttua. Vuokrasopimuksen osapuolten tulee siten varautua siihen, että toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus voi päättyä irtisanomisajan kuluttua.

13. Poikkeuksena edellä kuvatusta lähtökohdasta on vuokralaisen välitöntä irtisanomissuojaa koskeva lain 56 §. Kyseisessä pykälässä säädettyjen irtisanomisen syyhyn ja kohtuuttomuuteen liittyvien edellytysten täyttyessä tuomioistuimen on vuokralaisen vaatimuksesta julistettava vuokranantajan suorittama irtisanominen tehottomaksi. Tämän lisäksi vuokralaista suojataan hyvän tavan vastaisen irtisanomisen osalta nyt kysymyksessä olevalla lain 57 §:n vahingonkorvaussäännöksellä. Sen mukaan vuokrasuhteen päättyessä vuokranantajan suorittaman sellaisen irtisanomisen perusteella, jota ei voida pitää vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan mukaisena, vuokralaisella on oikeus saada vuokranantajalta korvaus muuttokustannuksista ja uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneista kuluista. Lisäksi vuokralaisella on muun ohella oikeus saada enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä hyvityksenä huoneiston vaihtamisen aiheuttamasta haitasta.

14. Korkein oikeus toteaa, että irtisanomisen hyvän tavan vastaisuus arvioidaan kussakin yksittäisessä tapauksessa ilmenevät seikat kokonaisuudessaan huomioon ottaen. Korvausvastuun edellytyksenä on kuitenkin, että vuokranantaja on menetellyt vuokrasuhteessa noudatettavan hyvän tavan vastaisesti. Hyvän tavan vastaisuus voi olla kyseessä esimerkiksi silloin, kun irtisanominen toteutetaan kokonaan vieraassa tarkoituksessa, esimerkiksi kohtuuttoman vuokrankorotuksen toteuttamiseksi, tai vuokranantaja on salannut jonkin hänen tiedossaan olleen vuokrasuhteen päättymiseen liittyvän olennaisen seikan.

Asian arviointi tässä tapauksessa

15. C on irtisanonut A:n ja B:n kanssa solmimansa vuokrasopimuksen päättymään neljän ja puolen kuukauden kuluttua. C:n noudattama irtisanomisaika on ollut laissa säädettyä sopimuksen mukaan noudatettavaa irtisanomisaikaa pidempi. C on ilmoittanut irtisanomisen syyksi asunnon myynnin.

16. A:n ja B:n oikeus lain 57 §:n mukaiseen korvaukseen edellyttäisi, että irtisanomisperustetta ei voitaisi pitää vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan mukaisena. Korkein oikeus toteaa, että vuokrasuhteen irtisanomista esimerkiksi asunnon myynnin toteuttamiseksi tai asunnon ottamiseksi omaan käyttöön on yleensä pidettävä vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan mukaisena. Tällaisessa tilanteessa hyvän tavan vastaisuus edellyttäisi jotain erityistä vuokrasuhteeseen tai vuokrasuhteen irtisanomiseen liittyvää perustetta.

17. A ja B ovat vedonneet erityisesti siihen, että C:llä oli jo vuokrasopimusta solmittaessa ollut tarkoitus myydä asunto keväällä ja että C:n olisi tullut ilmoittaa myyntiajankohdasta heille vuokrasopimusta solmittaessa.

18. Korkein oikeus toteaa, että asunnon myynnin onnistumiseen liittyvät monet seikat. Asunnon omistaja joutuu monesti arvioimaan eri näkökohtia päättäessään siitä, miten ja milloin myynti on parhaiten toteuttavissa. C:n irtisanomisen yhteydessä A:lle ja B:lle lähettämästä viestistä ilmenee, että asunnon myynnin aloittamisen ajankohta ei vielä vuokrasopimusta solmittaessa ollut tarkasti tiedossa ja että päätös siitä, että vuokrasopimus irtisanotaan myyntiä varten, on syntynyt vasta sen jälkeen, kun vuokrasopimus on tehty. C:llä on ollut tarve myydä asunto pikaisesti, koska asunto on ollut hänelle tarpeeton ja hän on joutunut rahoittamaan sitä pankkilainalla.

19. Vaikka A ja B ovat tienneet C:n ensisijaisen tarkoituksen myydä asunto, on irtisanominen tullut heidän näkökulmastaan nopeasti ja siitä on aiheutunut heille odottamatonta vaivaa. Kun laissa säädettynä lähtökohtana on, että toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus voidaan irtisanoa päättymään irtisanomisajan kuluttua ja kun C:n ei voida katsoa toimineen vilpillisesti tai muuten hyvän tavan vastaisesti, Korkein oikeus katsoo, että A:lla ja B:llä ei ole oikeutta asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 57 §:n mukaiseen vahingonkorvaukseen.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Gustav Bygglin (eri mieltä), Jorma Rudanko, Ari Kantor, Tuula Pynnä ja Päivi Hirvelä (eri mieltä). Esittelijä Johanna Ehtamo-Kettunen (mietintö).

Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Oikeussihteeri Ehtamo-Kettunen: Esittelijän mietintö oli kohtien 1 - 14 osalta Korkeimman oikeuden ratkaisun mukainen. Kohdan 14 jälkeen Korkein oikeus lausunee pääasiaa koskevassa ratkaisussaan seuraavaa:

A ja B olivat vuokranneet C:ltä yli 100 neliömetriä sisältävän 4 - 5 huoneen rivitaloasunnon vakituiseksi asunnokseen, jonne he lapsensa kanssa olivat joulukuun 2011 alussa asettuneet asumaan. Vuokranantajan toimenpiteet asunnon myymiseksi oli lopetettu samana syksynä ja huoneisto oli toimeksiannolla saatettu vuokramarkkinoille. Epäselväksi asiassa on jäänyt, miten välittäjä mahdollisesti on selostanut vuokranantajan aikeet myöhemmin käynnistää uudelleen myyntitoimet. Riidatonta kuitenkin on, että vuokranantajan ilmoitus jo vuokrasuhteen alkamista seuranneen kuukauden aikana eli tammikuussa 2012 samana keväänä aloitettavasta myynnistä ja ilmoitusta seurannut vuokrasuhteen irtisanominen helmikuussa 2012 tulivat vuokralaisille yllätyksinä. Vuokralaiset olivat vuokrahakemuksessaan hakeneet perheelleen pidempiaikaista vuokra-asuntoa.

Asuinhuoneiston myyntiä vapaana ilman voimassa olevaa vuokrasuhdetta on sinänsä pidettävä hyväksyttävänä perusteena vuokrasopimuksen irtisanomiselle etenkin silloin, kun vuokranantaja joutuu myymään huoneiston oman asunnontarpeensa vuoksi ja tarvitsee myynnistä kertyvät varat rahoittaakseen uuden asunnon hankinnan. Kysymys käsiteltävässä asiassa on kuitenkin siitä, onko tämän oikeuden käyttäminen vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan mukaista myös silloin, kun asunto on vastikään vuokrattu käytettäväksi perheen pitempiaikaisena kotina eikä vuokrasuhteen päättämiselle ole osoitettavissa sellaista syytä, joka ei olisi ollut vuokranantajan tiedossa jo vuokrasopimusta solmittaessa. Tällaisia syitä voisivat olla vuokranantajan muuttunut taloudellinen tilanne tai ostajan löytyminen huoneistolle. Tällaisiin syihin ei tässä tapauksessa ole vedottu.

Vuokranantajan tulee lain mukaan maksaa korvausta jo silloin, kun hänen suorittamaansa irtisanomista ei voida pitää vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan mukaisena. Esillä olevissa olosuhteissa olisi hyvän tavan mukaista ollut ennen toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen solmimista selvästi ilmoittaa vuokrasuhteen kestoa koskevista epävarmuustekijöistä ja, jos tämä olisi laiminlyöty, varata vuokralaisille mahdollisuus asua huoneistossa myynnin ajan tai antaa heille kohtuullinen, pitkähkö aika löytää uusi koti ja muuttaa asunnosta. Tässä tapauksessa näin ei ole menetelty eikä muusta hyvityksestä ole sovittu. Ennalta arvaamattomat perättäiset muutot lyhyessä ajassa aiheuttavat etenkin perheellisille vuokralaisille monenlaista hankaluutta. Hyvän tavan ja myös sopimussuhteissa noudatettavan lojaliteettiperiaatteen mukaista on pyrkiä mahdollisuuksien mukaan välttämään tällaisten hankaluuksien tuottamista. Lain mukaan maksettaviksi tulevat rajoitetut korvaukset kohdistuvat nimenomaan tällaisten seurausten lievittämiseen. Irtisanominen oli toimitettu noudattaen irtisanomisaikaa, joka on ollut laissa säädettyä ja sovittua irtisanomisaikaa kuukauden pitempi. Pidennetty irtisanomisaika ei ole tässä tapauksessa ollut kuitenkaan riittävä keino lieventää irtisanomisen vaikutuksia ja edellytykset korvauksen tuomitsemiselle ovat käsillä. Koska vuokralaisella on oikeus saada hyvitystä myös huoneiston vaihtamisesta aiheuttamasta haitasta, Korkein oikeus harkinnee oikeaksi määrätä maksettavaksi A:lle ja B:lle asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 57 §:n mukaisina korvauksina ja hyvityksenä yhden ja puolen kuukauden vuokraa vastaavan määrän.

Edellä mainituin perustein Korkein oikeus kumonnee hovioikeuden tuomion. C velvoitettaneen suorittamaan A:lle ja B:lle hyvityksenä muuton aiheuttamasta haitasta 1 650 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien.

Oikeusneuvos Hirvelä: Hyväksyn esittelijän mietinnön.

Oikeusneuvos Bygglin: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Hirvelä.